Перейти к основному содержанию
  • Читайте нас:
  • Русский
  • Испанский
  • Английский
Испания, Торревьеха
C. Ramon Gallud, 39, 3°- А
EDIFICIO "GRAN VIA"

Посмотреть на карте

Адвокатское бюро в Испании - CILL Abogados!

+ (34) 657 345 633

+ (34) 699 206 247

Мы раговариваем на Русском,
Испанском и Английском языках

15.04.2017

Особенности покупки недвижимости в Испании

Испания — одна из тех стран, в которых рынок недвижимости развивается наиболее динамично, поэтому приобретение здесь дома или квартиры представляется выгодным финансовым вложением. В особенности сейчас, в пост-кризисную эпоху, когда на рынке предлагается множество объектов банковской недвижимости по более чем привлекательным ценам.

 

Приводим ниже приблизительный алгоритм покупки недвижимости, хотя всегда следует иметь в виду, что каждый случай индивидуален и имеет свою специфику.

особенности покупки недвижимости испании

Купить недвижимость в Испании могут как граждане Испании, так и других стран, как резиденты, так и нерезиденты. Иностранцам для приобретения недвижимости требуется действующий загранпаспорт и идентификационный номер иностранца, а также открыть счет в испанском банке для проведения через него взаиморасчетов. Продавцом может быть физическое или юридическое лицо. Собственник может участвовать в совершении сделки лично, либо его интересы может представлять должным образом уполномоченное лицо, получившее от него нотариально заверенную доверенность.

Естественно, что в первую очередь следует выбрать объект недвижимости, после чего нужно собрать о нем всю необходимую информацию, включая сведения о юридической и градостроительной ситуации объекта, а также об отсутствии обременений и ограничений, которые могли бы препятствовать его отчуждению. Указанные данные можно почерпнуть из Выписки из Регистра Собственности, которая покажет правовой статус объекта (кто является собственником, на основании какого правоустанавливающего документа, не находится ли имущество в судебном споре, залоге или под арестом), а также характеристики объекта (площадь, тип, внутреннее распределение, доля участия в Кондоминиуме и прочее). Наличие обременяющих недвижимость задолженностей (налог на недвижимость, оплаты в Кондоминиум) или административных нарушений (незаконные постройки или пристройки, незадекларированные увеличения площади), можно проверить, запросив соответствующие справки, сертификаты и планы в Земельном Кадастре, Мэрии, Муниципальной Налоговой Службе, Кондоминиуме Собственников.

Если собранная информация подтверждает, что все в порядке, то стороны подписывают один из следующих договоров в простой письменной форме: либо договор о намерениях купли-продажи с внесением задатка (или договор резерва или депозита), либо предварительный договор купли-продажи, либо опционный договор. Это наиболее часто встречающиеся формы договоров, которые регулируют отношения между продавцом и покупателем до подписания нотариального договора купли-продажи. Необходимо учитывать, что указанные договоры отличаются по своей сущности и юридическим обязательствам, которые они порождают. В зависимости от ситуации выбирается тот или иной тип. Наиболее распространен в сфере “вторичной недвижимости” договор о намерениях купли-продажи с внесением задатка. На рынке новой недвижимости застройщики предпочитают подписывать предварительный договор купли-продажи, который в большей степени обязует стороны к исполнению его условий. В подобных договорах обозначаются: стороны сделки, описание недвижимости и ее основные характеристики, цена сделки, форма оплаты, сроки исполнения и подписания нотариального договора купли-продажи, обязательства каждой стороны, последствия в случае неисполнения обязательств по договору одной из сторон. При подписании предварительного договора, или в течение некоторого времени после его подписания,

 

покупатель должен внести задаток или аванс, составляющий в среднем 10-20% от общей суммы по договору. Хотя сумма промежуточных платежей может быть и больше, в том случае, если завершение сделки и окончательный расчет между сторонами отложены во времени.

 

В зависимости от ситуации, но в среднем через два месяца после подписания предварительного договора, стороны подписывают нотариальный договор купли-продажи. Согласно испанскому законодательству, сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению и последующей государственной регистрации. Соответственно, подписание купчей, по которой производится окончательный взаиморасчет между сторонами и переходит право собственности к покупателю, происходит в присутствии нотариуса. Подписание нотариальной купчей приравнивается к акту приемки-передачи, в этот же момент новому собственнику вручаются и ключи, символизирующие передачу владения на недвижимость. На момент подписания нотариальной купчей продавец должен подтвердить, что он передают недвижимость свободной от задолженностей, обременений и арендаторов. После нотариального оформления стороны получают на руки копии договора. Оригинал же передается на регистрацию в Регистр Собственности.

 

Необходимо также учитывать расходы, которые несет покупатель в связи с покупкой недвижимости. К ним относятся:

  • В случае покупки новой недвижимости — Налог на добавленную стоимость (НДС) — 10% + Налог на юридические акты — 1,5% (может варьироваться в зависимости от региона Испании, где находится недвижимость);
  • В случае недвижимости на “вторичном рынке” – Налог на переход права собственности – в среднем 10% (может варьироваться в зависимости от региона Испании, где находится недвижимость);
  • Гонорар нотариуса за нотариальное оформление купчей;
  • Гонорар регистратора за государственную регистрацию купчей;
  • Комиссия банку за выдачу банковского чека, на основании которого происходит окончательный расчет между сторонами при подписании нотариальной купчей;
  • Расходы на заключение договоров с коммунальными компаниями (на водо- и электроснабжение);
  • В некоторых случаях требуется получить в Муниципалитете Лицензию на эксплуатацию жилья, подтверждающую что оно соответствует нормам для проживания. За выдачу Лицензии взимается определенный сбор, который может варьироваться в зависимости от Муниципалитета. Для оформления Лицензии часто требуется предоставить инженерное заключение о соответствии жилья базовым нормам.
  • В случае, если покупатель решил взять ипотечный кредит для приобретения недвижимости, то возникают дополнительные расходы (Налог на юридические акты 1,5% от суммы полной ответственности по кредиту (может варьироваться в зависимости от региона Испании, где находится недвижимость), комиссия банку за открытие кредита, оценка недвижимости, страховка недвижимости, гонорары за нотариальное оформление и государственную регистрацию, услуги юридической службы банка). В свете Решения Верховного суда Испании от 23/12/2015 по иску к банку BBVA, которым признается кабальным условие ипотечного договора о возложении всех расходов по его оформлению на заемщика, а также других недавних судебных решений, последовавших этому же критерию, многие банки стали оплачивать за свой счет часть указанных выше расходов. Тем не менее, такая практика не повсеместна, поскольку судебные прецеденты затрагивают только стороны по конкретному судебному спору, и судебные решения не обязательны к исполнению во всех остальных случаях. Хотя банки и законодатель, предвидя возможный поток судебных исков с рекламациями о возврате излишне уплаченных расходов по ипотекам (как это было в случае с условиями о «нижнем пороге процентной ставки»), пытаются найти решение возникшей проблематике. В настоящее время в разработке находится законопроект о внесении изменений в ипотечное законодательство, однако Правительство пока не конкретизировало, будет ли в нем предусмотрена обязанность кредиторов участвовать в расходах по учреждению ипотеки.

 

За последние годы количество документации, необходимой для корректного проведения сделки по покупке недвижимости в Испании, значительно увеличилось. Процедура оформления не так проста, как кажется на первый взгляд. Поэтому рекомендуем гражданам, не имеющим достаточного опыта покупки недвижимости в Испании, а также тем, кто не владеет испанским языком и особенностями местного законодательства, и не хочет рисковать собственными деньгами, обращаться к услугам профессионалов.

 

Адвокатское бюро «CILL Abogados» имеет большой опыт работы на рынке недвижимости, мы знаем всю специфику сделок купли-продажи. Можете быть уверены в высоком качестве нашей работы. Обратившись к нам за помощью, Вы избежите неприятных сюрпризов при покупке дома или квартиры в Испании. Ждем Вас!



   Популярные: новости, статьи, рекомендации!

особенности покупки недвижимости в Испании

Особенности покупки недвижимости...

Испания — одна из тех стран, в которых рынок недвижимости развивается наиболее динамично, поэтому приобретение здесь ...

Подробнее

защитите ваши права от кабальных банковских условий

Защитите ваши права от кабальных...

В свете последних изменений в законодательстве о защите прав потребителей в отношении нарушений, встречающихся в банковской ...

Подробнее