юридические услуги
Новый закон об ипотечном кредитовании в Испании
ДОГОВОР ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ: КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ НОВОГО ЗАКОНА
С 16 июня 2019 года вступает в силу Закон №5/2019, от 15 марта, о регулировании договоров кредитования недвижимости, который интегрирует в национальное испанское законодательство Директиву, принятую Европарламентом и Советом Европы в 2014 году.
Основными целями нового Закона являются: повышение юридических гарантий и равноправия сторон, достижение прозрачности в терминологии, стимулирование более ответственного отношения на ипотечном рынке всех участников кредитования (кредиторов, заёмщиков, гарантов и авалистов).
Закон применяется к кредитным договорам, где кредитором выступает физическое или юридическое лицо в рамках своей профессиональной деятельности, а заёмщиком является ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО. Следует отметить, что норма распространяется только на следующие виды кредитования:
Таким образом, за исключением этого второго случая, Закон берет под свою защиту всех физических лиц, вне зависимости являются они потребителями или нет.
Основные нововведения, с точки зрения банковского клиента, затрагивают стадию, предшествующую подписанию кредитного договора, а также сами условия кредитования:
— Более тщательное изучение со стороны кредитора платёжеспособности потенциального заёмщика (обязательные запросы в Бюро Кредитных Историй ЦБ Испании и в одно из частных агентств, ведущих «черные» списки должников). В целом, большинство кредитных организаций ввело эту практику еще после финансового кризиса 2008 года, поэтому не думается, что на этом этапе клиент ощутит какие-то существенные изменения.
— КАК МИНИМУМ ЗА 10 ДНЕЙ до предполагаемой даты подписания кредитного договора у нотариуса кредитор должен будет передать заёмщику (или его доверенному лицу) всю необходимую документацию с основными условиями кредитования, чтобы тот мог заранее понять и оценить экономическую и юридическую нагрузку кредита, который он собирается заключить.
— После чего, указанная документация отправляется нотариусу, выбранному заёмщиком и к которому последний должен явиться лично (или его доверенное лицо) КАК МАКСИМУМ ЗА 1 ДЕНЬ до подписания нотариального договора кредитования для того, чтобы нотариус проверил корректную передачу документации клиенту со стороны кредитора, объяснил содержание кредитного договора, а также провел соответствующий тест с заёмщиком на знание его существенных условий. Все перечисленные действия нотариус в обязательном порядке должен отразить в Нотариальном Акте, который становится неотъемлемым условием для подписания последующего нотариального договора кредитования.
Поскольку Закон предусматривает личное присутствие заёмщика с существенным разрывом во времени на различных стадиях подписания нотариального договора кредитования (что на практике трудноосуществимо, если заёмщиком является иностранец, не проживающий постоянно в Испании), то становится абсолютно очевидной необходимость выдачи специальных доверенностей в пользу адвокатов, профессиональном уровне могут обеспечить соблюдение всех необходимых норм для успешного завершения ипотечной сделки.
В настоящее время находится в разработке программное обеспечение телематических средств связи между банками и нотариусами, через которое будет производиться контроль за передачей необходимой информации клиенту в достоверной форме и в надлежащие сроки.
— Расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита: расходы по оценке недвижимости оплачивает заёмщик, все остальные затраты (гонорары нотариуса, регистратора, юр.службы банка, налог на юридические акты) оплачивает кредитор.
— Комиссия за открытие кредита: оплачивается в единоразовой форме заёмщиком.
— Процент за просрочку платежа: не может превышать процент за пользование деньгами, установленный кредитным договором, увеличенный на три пункта.
— Изменение процентной ставки: не может меняться в ущерб заёмщику, если только сторонами не подписано однозначное соглашение о пересмотре процентной ставки, исходя из объективной, четкой и общедоступной ставки рефинансирования, на поведение которой кредитор никак не может влиять.
— Условие о нижнем пороге процентной ставки: однозначно запрещено.
— Страховки и другие взаимосвязанные финансовые продукты: в том случае, если кредитор требует от заёмщика подписания страховки, гарантирующей исполнение договора или покрывающей возможный ущерб в заложенной недвижимости, то он обязан предлагать эти продукты по рыночным ценам или принимать страховые полисы, заключенные самим заёмщиком с независимыми страховыми компаниями.
— Комиссия за досрочное погашение кредита: в случае полного или частичного погашения комиссия будет зависеть от того идёт ли речь о кредите с фиксированной или плавающей процентной ставкой. В случае плавающей ставки может быть установлена по выбору сторон следующая комиссия на погашаемую сумму: 0,15% в течение первых 5-ти лет кредита или 0,25% в течение первых 3-х лет кредита. В случае фиксированной ставки комиссия на погашаемую сумму составит: 2,00% в течение первых 10-ти лет кредита и 1,5% в течение всего остального срока.
— Досрочное взыскание кредита: может иметь место только при существенном неисполнении заёмщиком обязательств по выплате:
Надеемся, что эти разъяснения внесли ясность в противоречивую информацию о новом ипотечном законодательстве, появившуюся в сетях в предшествующие дни. Наше мнение, как и многих специалистов в правовой сфере, можно резюмировать следующим образом: Закон не идеален и имеет некоторые проблемные места, но в общей сложности он никак не затрудняет доступ граждан к ипотечному кредитованию, а наоборот направлен на восстановление доверия к финансовой системе, благоприятствует её прозрачности и повышает уровень юридической защиты её участников.
Материал составлен: адвокатским бюро CILL Abogados
